(ĐTCK) Thị trường bất động sản miền Trung những tháng đầu năm 2026 có những chuyển động đáng chú ý: Phân khúc căn hộ có sự phân hóa rõ nét, trong khi phân khúc đất nền đang từng bước trở lại.
Phân khúc căn hộ phân hóa rõ nét
Tại Đà Nẵng, phân khúc căn hộ vốn “cầm cờ” suốt hơn 3 năm qua, nay bắt đầu có dấu hiệu chững lại cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.
Theo báo cáo của DKRA Consulting, trong quý I/2026, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp giảm 25%, trong khi nguồn cung mới giảm mạnh hơn 51% so với quý IV/2025. Sức cầu thị trường cũng có sự suy giảm đáng kể, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 68% so với quý trước đó.
Về khu vực, phường Ngũ Hành Sơn tiếp tục dẫn dắt thị trường căn hộ Đà Nẵng khi chiếm 47% tổng nguồn cung và 59% lượng giao dịch toàn thành phố. Về giá, mặt bằng sơ cấp tăng 5-10% và thứ cấp tăng 5-7% so với quý cuối năm 2025, mức tăng tập trung ở nhóm các dự án có vị trí kết nối thuận tiện, pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Ông Võ Hồng Thắng – Phó tổng giám đốc phụ trách DKRA Consulting cho hay, thanh khoản căn hộ tại Đà Nẵng đang chịu áp lực khi tín dụng được kiểm soát chặt và mặt bằng lãi suất tăng cao. Giao dịch trong quý I/2026 chủ yếu tập trung trong tháng 1 – giai đoạn trước Tết Nguyên đán, sau đó có xu hướng chững lại rõ rệt.
Điều này phản ánh tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư trước bối cảnh mặt bằng lãi suất tăng cao và việc gia tăng kiểm soát tín dụng vào bất động sản. Phân khúc trung – cao cấp tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, chiếm xấp xỉ 90% tổng nguồn cung sơ cấp.
Ngược lại, tại TP. Huế, thị trường căn hộ ghi nhận tín hiệu khởi sắc hơn so với thời điểm cuối năm 2025. Theo báo cáo của Sở Xây dựng Thành phố, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư (trọng tâm là nhà ở xã hội) trong quý I/2026 có sự tăng lên so với quý trước đó, đạt 400 giao dịch với tổng giá trị hơn 1.000 tỷ đồng, tập trung tại các dự án có điều kiện hạ tầng tốt, pháp lý đầy đủ.
“Đối với các dự án vẫn còn vướng mắc về đất đai, lượng giao dịch còn khiêm tốn”, ông Lê Toàn Thắng – Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. Huế thông tin.
Tại Khánh Hòa, mặc dù không chiếm tỷ trọng lớn trong toàn khu vực, nhưng thị trường căn hộ tại đây vẫn duy trì sức mua ổn định. Trong quý I/2026, toàn tỉnh có 902 giao dịch căn hộ chung cư với tổng giá trị 1.109,5 tỷ đồng.
Bà Dương Thuỳ Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, hiện nay, thị trường căn hộ miền Trung tập trung chủ yếu ở 2 đô thị lớn là Đà Nẵng và Khánh Hòa. Tại 2 đô thị này, các chủ đầu tư không còn chỉ tập trung vào phát triển loại hình condotel, mà mở rộng sang dự án căn hộ sở hữu lâu dài, chuẩn chỉnh và cao cấp hơn.
“Bên cạnh các dự án căn hộ cao cấp ở trung tâm thành phố nghỉ dưỡng, sản phẩm căn hộ vừa túi tiền cũng được thúc đẩy ở các địa phương phát triển công nghiệp nhằm đón đầu nhu cầu của đội ngũ chuyên gia và người lao động làm việc tại các khu công nghiệp”, bà Dung nói.
Phân khúc đất nền bắt đầu sôi động
Trong khi phân khúc căn hộ có diễn biến phân hóa, thì phân khúc đất nền đang từng bước lấy lại vị thế chủ đạo trên thị trường bất động sản miền Trung.
Tại Khánh Hòa, báo cáo của Sở Xây dựng cho biết, trong quý I/2026, toàn tỉnh đã 6.567 giao dịch đất ở (đất nền) với tổng giá trị hơn 6.673 tỷ đồng, bao gồm 1.711 giao dịch đất ở đô thị với giá trị hơn 3.900 tỷ đồng và 4.856 giao dịch đất ở nông thôn với giá trị khoảng 2.773 tỷ đồng.
 |
Khu vực Tây Bắc Đà Nẵng – một trong những “điểm nóng” mới của thị trường bất động sản miền Trung. Ảnh: Ngọc Tân. |
Ông Trần Quang Ngọc – Phó giám đốc Sở Xây dựng Khánh Hòa đánh giá, phân khúc đất ở phù hợp với nhu cầu ở thực và xu hướng đầu tư dài hạn của người dân.
“Nhìn chung, thị trường có xu hướng phát triển theo hướng ổn định, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Điều này cho thấy, nền tảng thị trường đang dần được củng cố theo hướng minh bạch, bền vững hơn, phù hợp với định hướng phát triển kinh tế – xã hội của địa phương”, ông Ngọc nói.
Tại Quảng Trị, tổng lượng giao dịch bất động sản trong quý I/2026 đạt 6.913 giao dịch với tổng giá trị 3.390,8 tỷ đồng. Trong đó, giao dịch đất nền chiếm tới hơn 96% (tương đương 6.652 giao dịch).
Theo ông Văn Đức Lợi – Phó Giám đốc Sở Xây dựng Quảng Trị, thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh tương đối ổn định trong những tháng đầu năm, chưa ghi nhận các dự án khu đô thị, khu nhà ở được đề xuất mới. Hoạt động giao dịch trên thị trường tập trung vào đất “phân lô, bán nền”, phát sinh chủ yếu trong dân. Các sản phẩm bất động sản thuộc dự án ít được giao dịch.
Tại Đà Nẵng, điểm nhấn quan trọng trong quý I/2026 là việc Sun Group mở bán giỏ hàng 709 lô đất nền tại trục đường Võ Chí Công, thuộc Khu đô thị Nam Hòa Xuân (phạm vi phường Ngũ Hành Sơn). Đây là những sản phẩm đã có pháp lý đầy đủ, được đầu tư hoàn chỉnh hạ tầng tiện ích.
Theo DKRA Consulting, quý I/2026, nguồn cung sơ cấp đất nền tại Đà Nẵng tăng khoảng 10% so với quý trước đó, phần lớn thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án hiện hữu với tỷ trọng đạt khoảng 82%. Sức cầu chung của thị trường tăng khoảng 61% so với quý trước, tương ứng 228 giao dịch thành công.
“Lượng giao dịch chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm được triển khai bởi các chủ đầu tư lớn thuộc TP. Đà Nẵng cũ. Tuy vậy, thanh khoản thị trường gặp nhiều áp lực khi mặt bằng lãi suất tăng cao”, ông Võ Hồng Thắng cho hay.
Trong khi đó, thị trường đất nền Huế tiếp tục duy trì trạng thái trầm lắng và không ghi nhận giao dịch trong quý.
Bà Dương Thùy Dung cho biết, hiện nay, thị trường đất nền ở các tỉnh miền Trung phân bổ chủ yếu ở các khu vực có lợi thế về cơ sở hạ tầng, du lịch và phát triển mạnh các khu công nghiệp.
“Cũng như thị trường đất nền trên khắp cả nước, sau đợt thanh lọc pháp lý và loại bỏ sốt ảo, thị trường đất nền miền Trung đang dần ổn định. Giao dịch chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có sổ đỏ sẵn, pháp lý minh bạch và diện tích vừa phải”, bà Dương nói.
Theo CBRE Việt Nam, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tại miền Trung tiếp tục hạn chế. Từ đầu 2025 tới cuối quý I/2026, thị trường không ghi nhận nhiều dự án nghỉ dưỡng mới, mà chủ yếu đến từ các dự án đã được triển khai từ năm 2024 trở về trước, hoặc từ các dự án khu đô thị quy mô lớn, nơi các phân khu nhà ở sở hữu lâu dài được ưu tiên triển khai trước, trong khi các sản phẩm nghỉ dưỡng hoặc sở hữu có thời hạn chưa phải là trọng tâm mở bán trong giai đoạn này.
