(ĐTCK) Năm 2025 đánh dấu sự sôi động trở lại của thị trường M&A bất động sản, trong đó các doanh nghiệp trong nước nổi lên như lực lượng mua chủ đạo, chủ động tái cấu trúc, mở rộng quỹ đất và định hình lại cục diện thị trường.
Khối nội “soán ngôi” trên thị trường M&A
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young cho biết, bất động sản tiếp tục là lĩnh vực thu hút nhiều hoạt động M&A nhất trong năm qua. Đáng chú ý, khối nội đã soán ngôi khối ngoại để trở thành bên mua chủ đạo, đồng thời chiếm phần lớn trong số các thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD.
Theo đại diện Avison Young, doanh nghiệp trong nước được thúc đẩy bởi nhiều mục tiêu khác nhau, từ tái cấu trúc, thoái vốn hoặc huy động vốn, cho đến mở rộng quỹ đất nhằm cải thiện dòng tiền và bảng cân đối kế toán. Xu hướng này thể hiện rõ qua các thương vụ của Vincom Retail, Sunshine Group, Phát Đạt hay Sơn Kim Land.
Ngược lại, nhà đầu tư nước ngoài vẫn tập trung vào các thương vụ quy mô lớn, mang tính chiến lược dài hạn, điển hình như Gamuda Land tại Hải Phòng, CapitaLand mua lại dự án từ Vinhomes, hay nhà đầu tư Nhật Bản mua 80% vốn tại dự án Thuận An 1 từ Phát Đạt.
Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Hội đồng quản trị Sohovietnam cho biết, nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh đang tìm kiếm quỹ đất để triển khai các dự án căn hộ, biệt thự, nhà liền kề, khu đô thị với quy mô từ 1 – 100 ha, cũng như đất phát triển các dự án khách sạn nghỉ dưỡng, căn hộ cho thuê, bao gồm cả các dự án đang xây dựng dở dang.
Theo ông Cần, tại Hà Nội và TP.HCM, nhu cầu cao nhất tập trung vào các dự án căn hộ trung và cao cấp, khu đô thị, sản phẩm liền kề – biệt thự – shophouse, cùng các tổ hợp văn phòng – thương mại – khách sạn có quy mô từ 1.000 – 5.000 m2. Trong khi đó, tại các khu vực ven hai đô thị lớn này, nhu cầu chủ yếu hướng tới các dự án khu đô thị quy mô lớn.
Về diễn biến thị trường, theo Avison Young, trong năm qua, tiến trình đàm phán các thương vụ có xu hướng kéo dài hơn, phản ánh thế giằng co giữa kỳ vọng tương lai và góc nhìn thực tế của các bên tham gia. Bên cạnh đó, vị trí tài sản cho thấy sự dịch chuyển trọng tâm đầu tư theo hướng gắn với hệ thống hạ tầng liên vùng.
“Thị trường hiện nay đang nghiêng về phía nhà đầu tư, song nhiều bên vẫn rất thận trọng trong việc ra quyết định, duy trì kỷ luật chặt chẽ trong định giá và cấu trúc giao dịch, đặc biệt ở khâu thẩm định pháp lý và rủi ro vận hành. Những thương vụ đi đến thành công thường mang tính đột phá, giúp nhà đầu tư sắp xếp lại bàn cờ thị phần và tái định vị tài sản cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo”, ông David Jackson nhận định.
Trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu tái phân bổ, Việt Nam với vị trí địa lý chiến lược cùng triển vọng kinh tế tích cực được dự báo sẽ tiếp tục hưởng lợi khi nhu cầu đầu tư gia tăng trong năm 2026. Lấy ví dụ với thị trường M&A lĩnh vực nhà ở, năm 2025 đánh dấu sự kích hoạt trở lại sau gần 3 năm “ngủ đông”, thể hiện qua hoạt động M&A, tái khởi động dự án và triển khai các dự án mới.
Hoạt động M&A đối với tài sản nhà ở cũng diễn ra sôi động. Trong năm 2025, phần lớn các giao dịch được công bố diễn ra tại TP.HCM hiện hữu (gồm 15 giao dịch tại TP.HCM trước khi thay đổi địa giới hành chính và một giao dịch tại Bình Dương cũ); 11 giao dịch còn lại tập trung ở các tỉnh vệ tinh của Hà Nội và một giao dịch tại miền Trung. Qua đó cho thấy, dòng vốn dài hạn đang hướng mạnh về các đô thị vệ tinh – nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng nhờ nhu cầu ở thực lớn, xu hướng phát triển đô thị theo mô hình ly tâm, cùng tốc độ triển khai các dự án hạ tầng ngày càng nhanh.
M&A – giải pháp chiến lược sau tái cơ cấu doanh nghiệp
Các thương vụ đi đến thành công thường mang tính đột phá, giúp nhà đầu tư sắp xếp lại bàn cờ thị phần và tái định vị tài sản cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.
Cũng đánh giá cao sự sôi động trở lại của thị trường mua bán – sáp nhập, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, năm qua ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể, đánh dấu bước chuyển tích cực sau chu kỳ trầm lắng kéo dài. Khác với giai đoạn trước đó, khi thị trường gặp nhiều khó khăn do vướng mắc thủ tục hành chính, năm 2025 đã chứng kiến việc tháo gỡ hàng loạt điểm nghẽn pháp lý, cùng với sự rõ ràng hơn trong công tác quy hoạch, qua đó tạo điều kiện cho nguồn cung gia tăng và thúc đẩy tinh thần hợp tác giữa các bên trong ngành.
Theo bà Trang, trong bối cảnh tài chính thắt chặt, nhiều doanh nghiệp đã chuyển hướng sang chiến lược M&A như một giải pháp then chốt nhằm duy trì đà phát triển. Đồng thời, sau quá trình tái cơ cấu, nhiều tập đoàn đã tích cực mở rộng danh mục bất động sản thông qua các thương vụ sáp nhập và mua lại. Điển hình là các doanh nghiệp nội địa như Novaland Group hay Phát Đạt Group, hiện đang tham gia khá tích cực trên thị trường M&A.
Về diễn biến thị trường, theo các thông tin được công bố trong 11 tháng năm 2025, tổng khối lượng giao dịch lũy kế đạt khoảng 2,4 tỷ USD. Tuy nhiên, JLL cho biết, nếu tính cả các giao dịch chưa được công bố chính thức mà đơn vị này quan sát và thống kê được, thì tổng giá trị giao dịch ước tính còn cao hơn đáng kể. Đáng chú ý, bất động sản nhà ở dẫn đầu khi chiếm hơn 70% tổng khối lượng giao dịch M&A. Các phân khúc khác như bất động sản thương mại và nghỉ dưỡng lần lượt chiếm tỷ trọng 17,7% và 5,3%. Lĩnh vực trung tâm dữ liệu cũng nổi lên như một thị trường ngách tiềm năng, chiếm 3,3% tổng giá trị giao dịch M&A.
Sự chênh lệch lớn về tỷ trọng này phản ánh nhu cầu “xây dựng quỹ đất” mạnh mẽ từ phía nhà đầu tư. Xu hướng tích trữ quỹ đất càng trở nên quan trọng trong bối cảnh nguồn cung đất sạch ngày càng hạn chế và các thủ tục pháp lý được siết chặt theo hướng minh bạch hơn.
Đáng chú ý, chính sách cho phép thỏa thuận quyền sử dụng đất không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại, có hiệu lực từ tháng 4/2025, đã mở ra cơ hội lớn cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất công nghiệp, nông nghiệp. Điều này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy mạnh mẽ các thương vụ M&A trong phân khúc nhà ở – lĩnh vực đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài trong khi tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức cao.
Pháp lý minh bạch và ESG: Khẩu vị đầu tư của khối ngoại
Nói thêm về khẩu vị của khối ngoại, đại diện JLL cho hay, các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt đến từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản và Mỹ, đang thể hiện hai tiêu chí ưu tiên rõ rệt khi đánh giá cơ hội M&A tại Việt Nam.
Theo đó, tính minh bạch pháp lý đã trở thành yếu tố “không thể thương lượng” trong mọi quyết định đầu tư. Các nhà đầu tư này đặc biệt quan tâm tới những dự án có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh, sẵn sàng triển khai ngay. Thậm chí, họ sẵn sàng “xuống tiền” nhanh hơn đối với những tài sản có “độ sạch” cao để đổi lại sự an toàn pháp lý và rút ngắn thời gian đầu tư.
Song song với đó, tiêu chí phát triển bền vững và thân thiện với môi trường cũng được đặt lên hàng đầu, nhất là đối với các quỹ đầu tư đến từ châu Âu và Bắc Mỹ – những tổ chức tuân thủ nghiêm ngặt các chuẩn mực ESG. Trong bối cảnh Việt Nam cam kết mạnh mẽ với mục tiêu Net Zero, các nhà đầu tư này đang tìm kiếm những dự án có khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu, tiết kiệm năng lượng và đáp ứng các tiêu chuẩn xanh quốc tế.
